- Vi har spisskompetanse på bolig- og eiendomsrett!
Tlf 22 20 50 40
- Kartlegging og løsning av tvister som gjelder fast eiendom
- Reklamasjon ved kjøp av håndverkertjenester
- Reklamasjon ved kjøp og salg av bolig
- Veiretter og naboforhold
- Odelsrett
_____________________________________________________________________________________
Våre tjenester:- kartlegging og løsning av tvister som gjelder eiendom
- reklamasjon ved kjøp og salg av bolig
- reklamasjon ved kjøp og salg av håndverkertjenester
- Naboforhold og veiretter
- Odelsrett
Her har vi samlet en del av våre artikler om temaer som gjelder bolig og eiendom, i vår egen eiendomsportal.
Reklamasjon ved boligkjøp Vi yter bistand til reklamasjon og krav i forbindelse med kjøp og salg av bolig og eiendom. Vi kan tilby advokat med omfattende erfaring og kunnskap om slike saker, både med hensyn til den juridiske og tekniske side. Vi har også nære samarbeidspartnere som er spesialister på tekniske spørsmål. For reklamasjon på håndverkertjenester viser vi til egen oversikt.
Reklamasjon innebærer vanligvis krav om utbedring, prisavslag og erstatning. I ekstreme tilfeller kan det også dreie seg om annullering av hele kjøpet. Det vil alltid være hensiktsmessig å benytte advokat som er ekspert i slike saker, dersom det dreier seg om beløp av en viss størrelse. Dersom det dreier seg om små beløp (under kr. 25.000,-) bør du vanligvis ikke benytte advokat i slike saker, fordi kostnadene med advokat og eventuell prosess ofte blir høyere enn den gevinst du kan oppnå.
Følgende problem er gjentakende ved boligreklamasjon:
- Fuktproblem; fuktskade, det vil si råte, mugg,, muggskade,eller vannskade som følge av lekkasje enten fra tak eller rørsystem/bereder. Det er også ofte forekommende at lekkasjen kan komme fra vegg under bakken som følge av manglende, drenering, feilbehandlet mur, eller manglende eller sprukket plast som skal skjerme muren på utsiden samt dårlig ventilasjon..
- Feil ved rørsystem for øvrig. Eldre bolig har vanligvis kobberrør, og da ser vi ofte at det kan være store svakheter ved disse, eller at det er foretatt ufagmessige koplinger mot eksisterende nett. Rørsystemet innebærer vann med høyt trykk, slik at det er viktig at dette er sikkert og tåler betydelig mer enn vanlig trykk (i tilfelle det oppstår høyere trykk ved enkelte anledninger). Det innebærer også rørsystem for avløp, både innen- og utendørs. Mange eldre boliger i utkantstrøk har for eksempel fortsatt egen septikkum, eventuelt kum som fungerer som kopling mot offentlig avløp. Tette avløpsrør med lekkasje/overfylling innendørs til følge kan medføre stor skade i en bolig.
- Baderomsgulv; feil ved varmekabler og feil helling på gulv inn mot sluk, eventuelt manglende sluk og blokkering mot eksisterende sluker ved for eksempel innmuring av badekar, toalett (for vegg) og lignende. Videre manglende eller feilmontering av membran under flis.
- Elektriske feil; først og fremst er det feilmontering det her siktes til.
- Isolasjon; dårlig tetning rundt vindu og lister for gulv og himling, avdekkes best ved termofotografering. Kan skyldes manglende isolasjon eller feilmontering. Medfører vanligvis mindre kostbare reparasjoner og liten skade. Kuldegjennomslag.
Reklamer STRAKS eventuelle feil/mangler oppdages, ellers kan du tape din rett til å klage.
- Feil ved rørsystem for øvrig. Eldre bolig har vanligvis kobberrør, og da ser vi ofte at det kan være store svakheter ved disse, eller at det er foretatt ufagmessige koplinger mot eksisterende nett. Rørsystemet innebærer vann med høyt trykk, slik at det er viktig at dette er sikkert og tåler betydelig mer enn vanlig trykk (i tilfelle det oppstår høyere trykk ved enkelte anledninger). Det innebærer også rørsystem for avløp, både innen- og utendørs. Mange eldre boliger i utkantstrøk har for eksempel fortsatt egen septikkum, eventuelt kum som fungerer som kopling mot offentlig avløp. Tette avløpsrør med lekkasje/overfylling innendørs til følge kan medføre stor skade i en bolig.
- Baderomsgulv; feil ved varmekabler og feil helling på gulv inn mot sluk, eventuelt manglende sluk og blokkering mot eksisterende sluker ved for eksempel innmuring av badekar, toalett (for vegg) og lignende. Videre manglende eller feilmontering av membran under flis.
- Elektriske feil; først og fremst er det feilmontering det her siktes til.
- Isolasjon; dårlig tetning rundt vindu og lister for gulv og himling, avdekkes best ved termofotografering. Kan skyldes manglende isolasjon eller feilmontering. Medfører vanligvis mindre kostbare reparasjoner og liten skade. Kuldegjennomslag.
Reklamer STRAKS eventuelle feil/mangler oppdages, ellers kan du tape din rett til å klage.
Ufaglært arbeidskraftDe aller fleste feil og mangler dreier seg om skjulte feil og mangler ved eiendommen. Et tilfelle som vi ser er stadig tilbakevendende de siste årene, er råteskader nettopp som følge av ufagmessig utførelse av våtromsarbeider for eksempel egeninnsats eller bruk av "polsk" svart arbeidskraft".
Vi bruker benevnelsen "polsk" fordi nettopp mur-, maling- og bygningsarbeidere fra polen i stor grad har utført arbeider på boliger i Norge de siste 10 årene og ofte samtidig har utført vvs-arbeider og elektriske installasjoner, uten å være kvalifisert til dette. Les hele artikkelen her.
Boligsalgsrapporten er viktig ved reklamasjonBoligsalgsrapporten har til hensikt å få opplyst mest mulig om sentrale byggtekniske forhold ved eiendommen, som kjøpere flest vanligvis har interesse av å kjenne til.
Rapporten skal gi en beskrivelse av boligens tilstand, og skal utarbeides av en takstingeniør godkjent av NITO-Takst og NorgesTakseringsforbund (NTF).
Det er særlig de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved det forestående eierskiftet som skal vurderes og omtales slik at alle interessenter kan få trygghet for hva som kjøpes før avtale gjøres bindende.
Oppbygningen av rapporten er standard og lik for alle, likevel slik at det for alle kontrollpunkter/områder er egne felter for utfyllende og spesifikke opplysninger.
Det er først og fremst en overflatisk kontroll som utføres, slik at skjulte feil og mangler ikke vil bli avdekket.
Vi besørger ofte selv at det utføres tester hvor vi overprøver andres kontroller, og da må det foretas grundigere undersøkelser enn det disse rapportene legger opp til. Som eksempel utførte vi en kontroll ved en bolig sommeren 2011, hvor det var mistanke om det hadde vært brukt ufaglært arbeidskraft til å bygge opp baderom i flis.
Det fremgikk ikke noen negative bemerkninger om feil ved det elektriske anlegget ved baderommet. Da vi demonterte lamper i våtsonen, så vi at flislegger hadde lagt flis rett utenpå åpen boks og uten pakning i mellom Dette kunne nok utbedres for noen tusen kroner, men forholdet vitnet om at en amatør hadde tuklet med det elektriske anlegget og da må hele anlegget kontrolleres grundig. I dette tilfellet stod elektriske koplinger åpen for direkte vannsprut inne i våtsonen, og kunne medført at 220 volt gikk rett i dusjvannet med mulig dødsfall til følge for den uheldige.
Det er derfor viktig at dersom det er mistanke om at ufaglært arbeidskraft har vært benyttet, så må alt elektrisk og vannrøranlegg kontrolleres med egne sakkyndige.
Ved å studere grundig boligsalgsrapporten vil du kunne få opplysninger om slik arbeidskraft har vært benyttet.
Du kan også klage på takstmannen
Det eksisterer nemlig en egen klagenemnd for slike rapporter. Nemnda er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. En klage må ha vært tatt opp med takstmannen før den kan bringes inn for nemnda. Du kan lese mer om klagebehandlingen her.
Det eksisterer nemlig en egen klagenemnd for slike rapporter. Nemnda er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. En klage må ha vært tatt opp med takstmannen før den kan bringes inn for nemnda. Du kan lese mer om klagebehandlingen her.
Det kan være aktuelt å kreve erstatning fra en takstmann som har opptrådt uaktsomt, forutsatt kjøper ikke får dekket sitt tap i form av prisavslag eller erstatning fra selger eller megler.
Bare i helt sjeldne tilfeller forekommer det at det er grunnlag for å “angripe” takstmannen, forutsatt at denne er godkjent. Dette fordi takstmennene stort sett alltid følger rapportens oppbygning, som er svært systematisk og grundig, selv om den tilhører det såkalte “laveste nivå” av grundighetskontroll.
Takstmannen foretar en visuell kontroll
Ved utarbeidelse av boligsalgsrapport utføres således bl.a. følgende:
Ved utarbeidelse av boligsalgsrapport utføres således bl.a. følgende:
- Visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten at det foretas fysiske inngrep (f. eks. demontering).
- Inspeksjon blir bare utført på tilgjengelige deler av konstruksjoner. Således blir ikke krypkjellere uten tilgang kontrollert, men årsaken til dette opplyses i rapporten
Råte- og fuktkontroller utføres bare ved tilfeldige og naturlige stikkprøver.
De enkelte detaljer om hva som avdekkes ved befaringen skal fremkomme i de enkelte underpunktene i rapporten.
Levetidsbetraktninger skal si noe om påregnelig vedlikeholdsutgifter
Det skal i rapporten benyttes en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997.
Det skal i rapporten benyttes en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997.
Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Dette gir kjøperen således bare en pekepinn på fremtidig vedlikeholdsbehov for boligen. Det kan således tenkes at et vindu som forventes ha en levetid på ytterligere 10 år, må skiftes etter 5 år.
Anbefaling om bruk av andre sakkyndige
Takstmannen skal registrere tilstandssvekkelser ved visuell og overflatisk kontroll, samtidig som han eller hun påpeker nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter eller spesielt autorisert personell, dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Det samme gjelder for elektriske installasjoner. Som allerede nevnt, anbefales det alltid å konsultere en El. takstmann dersom boligen er av eldre dato og særlig dersom det synes som om ufaglærte har utført noe arbeid ved boligen.
Følgende hovedpunkter medtas alltid i NITO boligsalgrapporten:
Grunn og fundamenter
Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser foretas ikke.
Grunnmur
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.
Drenering
Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør.
Observasjonene er visuelle.
Veggkonstruksjon og utvendige fasader
Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå.
Vinduer og dører
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet.
Takkonstruksjon
Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldig stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende.
Taktekking
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser.
Overlys, takluker m.m.
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering
Renner, nedløp og beslag
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m..
Anbefaling om bruk av andre sakkyndige
Takstmannen skal registrere tilstandssvekkelser ved visuell og overflatisk kontroll, samtidig som han eller hun påpeker nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter eller spesielt autorisert personell, dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Det samme gjelder for elektriske installasjoner. Som allerede nevnt, anbefales det alltid å konsultere en El. takstmann dersom boligen er av eldre dato og særlig dersom det synes som om ufaglærte har utført noe arbeid ved boligen.
Følgende hovedpunkter medtas alltid i NITO boligsalgrapporten:
Grunn og fundamenter
Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser foretas ikke.
Grunnmur
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.
Drenering
Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør.
Observasjonene er visuelle.
Veggkonstruksjon og utvendige fasader
Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå.
Vinduer og dører
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet.
Takkonstruksjon
Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldig stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende.
Taktekking
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser.
Overlys, takluker m.m.
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering
Renner, nedløp og beslag
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m..
Terasse, balkonger og utvendige trapper
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk .tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres.
Piper og ildsteder
Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale.
Etasjeskillere
Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik.
Rom under terreng
Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt.
Bad
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene.
Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger.
Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres.
Baderomsinnredning vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Vaskerom
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene.
Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger.
Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Toalettrom
Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet.
Kjølerom
Visuell observasjon spesielt med hensyn til overflater og ventilering. Videre gjøres fuktvurderinger rettet mot kondensproblematikk, som kan medføre råteskader.
Kjøkken
Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Innvendige overflater
Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere.
Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflaten som blir kommentert.
Innvendige trapper
Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk.
Rekkverkhøyder er også vurdert.
VVS
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter.
Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el. fagmann.
Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor.
Diverse utstyr
Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster.
Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard.
Terrengforhold
Vurdering av fallforhold ved grunnmur.
Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget.
Vurderingene er basert på visuelle observasjoner.
Selger skal også skrive egenerklæring
For øvrig skal alltid selger som har bebodd og kjenner eiendommen, utarbeide en egenerklæring for boligen. Takstmannen er imidlertid ikke ansvarlig for hva selgeren skriver i denne.
Estetiske/slitasjemessige innretninger som tapet, gulvbelegg, maling innvendig andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil omtales normalt ikke i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte ved kontrollen blir ikke kontrollert. Det anføres bare hvorfor kontrollen utgår.
Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, og lignende
Klage mot eiendomsmegler
Noen ganger har eiendomsmegler gjort en feil som kan medføre at kjøper eller selger kan kreve erstatning. Selger vil blant annet kunne kreve erstatning på grunnlag av oppdragsavtalen med megler. Slikt avtaleforhold foreligger ikke mellom kjøper og megler. Imidlertid avskjærer dette ikke kjøper fra å kunne kreve erstatning.
Du kan her lese en artikkel om i hvilken grad eiendomsmegler hefter for kjøpers manglende betaling av prisavslag eller erstatning, eventuelt tilbakebetaling av kjøpesum. Vi har også skrevet en artikkel om kjøpers mulighet til å kreve erstatning hos eiendomsmegler. Et utdrag fra denne artikkelen fremgår lenger nede på denne siden hvor du befinner deg nå.
Ta gjerne kontakt med en eiendomsadvokat ved vårt kontor, dersom du ønsker vurdert om det kan være grunnlag for å fremme krav mot megler.
Dagmulkt etter bustadoppføringslova på grunn av forsinket ferdigstillelseAv advokat Olav Sylte ( 19.05.11 kl. 16.05 )
Høyesterett har nettopp i to avgjørelser behandlet spørsmålet om dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 i forbindelse med byggeprosjekter i Oslo.
Den ene saken gjaldt salg av boliger i et nytt boligkompleks, der det i kontrakten var bestemt at selger tok sikte på ferdigstillelse andre halvår av 2007. Overlevering av de aktuelle leilighetene skjedde imidlertid først mellom januar og mars 2009. For denne forsinkelsen krevde kjøperne dagmulkt etter § 18 men fikk ikke medhold.
Høyesterett fant nemlig at formuleringen i kontrakten måtte forstås dithen at selger ikke var sikker på tidspunktet for overdragelse og derfor heller ikke hadde lovet noe med rettslig bindende virkning. Kontrakten kunne heller ikke tolkes som en rettsbindende prognose som om å ferdigstille boligene innen rimelig tid etter utløpet av 2007.
I den andre saken krevde kjøperen dagmulkt jf. samme bestemmelse (§ 18) etter forsinkelse på grunn av en feil begått av et arkitektfirma som ble engasjert for å være ansvarlig søker overfor Plan- og byggeetaten. I denne saken fikk kjøperen medhold i krav om dagmulkt, ikke etter § 18 men etter § 10, 3. ledd (fremdriftsplikten).
Kjøperen hadde inngått en kontrakt hvor det sto at boligene var planlagt innflyttingsklar i løpet av tredje kvartal av 2007. Dette var også omtalt i utkastet til prosjektet. Utbyggeren visste allerede på dette tidspunkt da utkastet ble gitt kjøperen, at denne tidsrammen ikke ville holde. Overlevering av leiligheten fant som følge av forsinkelsen først sted i slutten av oktober 2008. Kjøperen krevde dagmulkt etter § 18 for forsinket levering.
Høyesterett fant heller ikke i dette tilfellet at kontrakten på rettslig måte bandt utbyggeren til tidspunktet som beskrevet i utkastet. Det var heller ikke grunnlag for å tolke formuleringen som en prognose som bandt selgeren til levering innen rimelig tid etter utgangen av tredje kvartal 2007.
Høyesterett kom i denne saken likevel til at det forelå et mislighold, fordi utbyggeren var klar over at tidspunktet for overlevering var urealistisk allerede da kontrakten ble inngått. Utbyggeren måtte etter Høyesteretts syn i denne sammenheng identifiseres med det arkitektfirmaet som hadde begått feilen i søknaden til Plan- og bygningsetaten og som hadde ført til forsinkelsen. Høyesterett fant at det var grunnlag for dagsmulkt på grunn av brudd på fremdriftsplikten etter § 10, 3. ledd.
Les hele artikkelen med henvisninger til de to dommene her.
Nabotvister
En uenighet med naboen som ikke kan løses mellom partene, kan søkes løst ved bruk av advokat forutsatt at uenigheten dreier seg om noe som du mener er vesentlig for deg eller husstanden. Dette kan dreie seg om sjenerende forhold som støy, lukt eller innsyns- og utsynsproblematikk (for eksempel hekk eller trær). De fleste har forsikring som dekker den vesentlige kostnaden med bruk av egen advokat i slike saker.
Eiendomsgrenser
Frittstående boliger på egen eller festet tomt, skal være merket i bakken i samsvar med et målebrev. Dette er noe annet enn skjøte. Mange boligeiere har aldri studert målebrevet og kontrollert om dette stemmer med merkingen.
Det kan være at merkene er borte og i så fall bør kommunen kontaktes og en bør rekvirere ny oppmåling av tomta slik at målebrevet blir korrekt. Det kan også være at naboen har "flyttet" litt på grensa ved å legge en vei, plante en hekk eller bygge over grensa. Dersom du skal selge boligen din en gang, vil du bli ansvarlig overfor kjøperen for at målebrevet er korrekt i henhold til tomta som er solgt. De fleste feil som oppdages kan enkelt ordnes ved at naboene kontaktes og en får rekvirert ny merking eller måling. Dersom du ikke blir enig med "naboen" bør du kontakte advokat. De fleste har forsikring som dekker den vesentlige kostnaden med bruk av egen advokat i slike saker dersom tvist skulle oppstå.
Bruksretter
Den som har en eiendom som andre har rett til å benytte delvis for eksempel til kjøring eller fots, vil denne rettighet for brukeren vanligvis være forpliktende for din eiendom. Du bør kontrollere om det står tinglyst noen rettighet for andre over din eiendom. Alle huseiere bør ha en utskrift av Grunnboken i boligmappa. Denne utskriften gir en oversikt over alle rettigheter som ligger forpliktende på eiendommen.
Noen rettigheter vil kunne være forpliktende uten at de fremgår av Grunnboken. Den vanligste formen for slike rettigheter som ikke er skriftlig registrerte, er såkalte hevdede rettigheter. Hevd oppnås når noen i aktsom god tro har benyttet en rett i den tro at det var en rettighet, på en for tomteeieren synlig måte og uten at tomteeieren har protestert mot bruken.
Dersom du er usikker på om brukeren har en rett som vedkommende bruker, bør du først kontrollere dette mot det som står registrert i Grunnboka. En utskrift av denne kan du bestille fra Statens kartverk. Dersom bruken ikke er registrert, bør du konsultere en advokat for å avklare om det kan være at brukeren har hevdet en rett eller på annen måte fått dette for eksempel ved for deg bindende avtale mellom brukeren og den du kjøpte boligen av. Advokatfirmet Sylte AS kan tilby advokat som er spesialist på saker som gjelder reklamasjon, erstatning, endring og annet som gjelder bolig og eiendom. Vi har kontorer i Oslo og Kristiansand, men du kan også gjøre avtale om å avholde møter med en advokat fra vårt kontor i Skien og Stavanger.
Noen rettigheter vil kunne være forpliktende uten at de fremgår av Grunnboken. Den vanligste formen for slike rettigheter som ikke er skriftlig registrerte, er såkalte hevdede rettigheter. Hevd oppnås når noen i aktsom god tro har benyttet en rett i den tro at det var en rettighet, på en for tomteeieren synlig måte og uten at tomteeieren har protestert mot bruken.
Dersom du er usikker på om brukeren har en rett som vedkommende bruker, bør du først kontrollere dette mot det som står registrert i Grunnboka. En utskrift av denne kan du bestille fra Statens kartverk. Dersom bruken ikke er registrert, bør du konsultere en advokat for å avklare om det kan være at brukeren har hevdet en rett eller på annen måte fått dette for eksempel ved for deg bindende avtale mellom brukeren og den du kjøpte boligen av. Advokatfirmet Sylte AS kan tilby advokat som er spesialist på saker som gjelder reklamasjon, erstatning, endring og annet som gjelder bolig og eiendom. Vi har kontorer i Oslo og Kristiansand, men du kan også gjøre avtale om å avholde møter med en advokat fra vårt kontor i Skien og Stavanger.
Eiendomsmeglers solidaransvar med selgerIkke sjelden vil en boligkjøper være berettiget til prisavslag, erstatning eller tilbakebetaling av kjøpesummen i forbindelse med restitusjonsoppgjøret ved hevning. Vanligvis er dette kurant, i hvert fall etter at dom med dette resultat er rettskraftig avgjort. Men noen ganger opplever kjøperen at dommen ikke er verdt noe som helst, fordi selgeren ikke kan gjøre opp for seg.
Det oppstår i slike tilfeller spørsmål om det finnes noe sikkerhetsnett for kjøper som fanger opp denne form for urimelighet. I noen tilfeller vil en eierskifteforsikring nettopp gjøre dette, men slike situasjoner holdes utenfor her. Dette fordi at eierskifteforsikringsselskapet normalt ville ha blitt gjort til saksøkt eller medsaksøkt i saken, dersom slik forsikring var tegnet og selskapet for øvrig heftet med ansvar. En annen grunn er selgere som har økonomiske problem, oftere unnlater å tegne slik forsikring.
Økende trend
Det er de siste 10 års trend med økende belåning av bolig som er årsaken til dette. I svært mange tilfeller er salgsboligen pantsatt over pipa, og kjøpesummen selger mottar dekker knapt nedbetalingen av pantelån og meglerhonorar.
I slike tilfeller blir kjøpers rett etter domstolens avgjørelse ofte illusorisk. Spørsmålet som melder seg er om andre kan kreves for pengene i stedet. I denne sammenheng er det først og fremst eiendomsmegler som vil bli utsatt for granskning.
Advokatens rolle
Den advokat som tar ut stevning i slike tilfeller bør nok også studeres noe, i hvert fall i forhold til eget salærkrav. Dersom advokaten forstod eller burde ha forstått at heller ikke en dom ville gitt kjøper pengene tilbake, skulle gjerne stevning aldri ha blitt inngitt. Advokaten bør i slike tilfeller i det minste sørge for å dokumentere at klienten er gjort oppmerksom på problemstillingen, slik at denne selv kan velge om saken skal fremmes med de kostnader som derved påløper.
Økende trend
Det er de siste 10 års trend med økende belåning av bolig som er årsaken til dette. I svært mange tilfeller er salgsboligen pantsatt over pipa, og kjøpesummen selger mottar dekker knapt nedbetalingen av pantelån og meglerhonorar.
I slike tilfeller blir kjøpers rett etter domstolens avgjørelse ofte illusorisk. Spørsmålet som melder seg er om andre kan kreves for pengene i stedet. I denne sammenheng er det først og fremst eiendomsmegler som vil bli utsatt for granskning.
Advokatens rolle
Den advokat som tar ut stevning i slike tilfeller bør nok også studeres noe, i hvert fall i forhold til eget salærkrav. Dersom advokaten forstod eller burde ha forstått at heller ikke en dom ville gitt kjøper pengene tilbake, skulle gjerne stevning aldri ha blitt inngitt. Advokaten bør i slike tilfeller i det minste sørge for å dokumentere at klienten er gjort oppmerksom på problemstillingen, slik at denne selv kan velge om saken skal fremmes med de kostnader som derved påløper.
Eiendomsmeglerens ansvar
Når det derimot gjelder eiendomsmegleren, blir spørsmålet om denne kan kreves for selve hovedstolen i pengekravet. Det er jo dette beløpet kjøperen ville fått om selgeren hadde vært søkegod.
Eiendomsmeglere har en oppdragsavtale med selger, og er i et kontraktsforhold med denne. Selv om kjøperen gir skriftlige bud til megler, samt skriver kontrakt med selger på dennes kontor, vil megler ikke stå i noe som helst kontraktsforhold til kjøper. Av denne grunn vil megler ikke kunne bli ansvarlig overfor kjøper i henhold til det såkalte kontraktsansvaret, slik tilfellet er mellom megler og selger. Det eneste ansvarsgrunnlaget som kan oppstilles mellom megler og kjøper, er derfor det såkalte ulovfestede profesjonsansvaret som gjelder for yrkesgruppen.
Selv om profesjonsansvaret er ulovfestet overfor kjøper, så er relevante deler av det lovfestet i Eiendomsmeglerloven. I denne loven er det nemlig nedfelt en omfattende mengde instrukser som gjelder for meglers håndtering av oppdraget. En betydelig del av disse instruksene er gitt for å sikre kjøpers interesser, og dersom noe av dem er brutt vil det lett kunne oppstå ansvar for megler.
Særlig viktige er instruksene om informering av kjøper med hensyn til salgsobjektet. Vi har tidligere skrevet en egen artikkel om dette temaet, og det som der står gjentas ikke her. Vi viser til det som står i den aktuelle artikkelen som også finnes på vår nettside.
Høyesteretts avgjørelser
Høyesterett har i flere saker behandlet problemstillingen, og det er på det rene at eiendomsmegler vil kunne risikere et solidaransvar. Således ble megler i en avgjørelse inntatt i Rettstidende 2005 s. 870, ilagt solidaransvar med selger for betaling av prisavslag.
I en nylig avsagt avgjørelse behandlet Høyesterett spørsmålet om ansvaret også kunne strekkes så langt, at det også kunne omfatte et solidaransvar for tilbakebetalingskrav av kjøpesummen etter heving (HR-2011-235A). Høyesterett bestemte ved denne avgjørelsen på prinsipielt grunnlag at meglers ansvar ikke kunne strekkes så langt. Høyesterett uttalte følgende:
Jeg har forståelse for at kjøperne finner det byrdefullt å skulle stå for eventuelt salg av leilighetene, men skadelidte har i alminnelighet plikt til å begrense sitt tap. Plikten innebærer at verdien av leilighetene må trekkes fra i det beløpet kjøper eventuelt vil kunne kreve erstattet av megler. Det er ikke påvist rettskilder eller hensyn som skulle tilsi at tapsbegrensningsplikten kan fravikes. Jeg nevner at et slikt resultat ville ha konsekvenser for kontraktshjelperansvaret langt ut over megleransvaret ved bolighandel.
Hele kjøpesummen kan bare anses tapt dersom leilighetene ikke har omsetningsverdi. Ankemotpartene har ikke hevdet at leilighetene er verdiløse, og de ankende parter har dokumentert at boliger i borettslaget er blitt omsatt til priser som ligger noe under tidligere salgssummer.
Det ansvar kjøperen ved videresalg måtte få for eventuelle skjulte feil og mangler, kan dekkes ved at kjøper tegner en eierskifteforsikring. Kostnadene til dette vil også omfattes av meglers erstatningsansvar. Den økonomiske risikoen for kjøperne ved å måtte stå for eventuelt videresalg vil følgelig ikke være stor.
Kjøper må selge selv
Som det fremgår av uttalelsene så innebærer regelen at den uheldige kjøperen selv må ta arbeidet med å selge boligen videre til andre. Samtidig fremgår det at kjøperen i stedet kan kreve differansen mellom egen kjøpesum (hevningskravet) og salgssummen av megler. Det samme gjelder andre utgifter i forbindelse med erstatningssalget. En antar at dette også vil innbefatte utgifter til eiendomsmegler, men ikke egne utgifter i form av tapt arbeidsfortjeneste og lignende private forhold.
Oppsigelse i husleieforholdDet er tre forskjellige former for leiekontrakter; tids-ubestemte, tidsbestemte og sistnevnte hvor det i tillegg er bestemt at det er mulig å si opp i leieperioden.
Førstnevnte avtaletype løper inntil leietaker sier opp avtalen. Sistnevnte type avsluttes automatisk ved periodeutløp, med mindre det er avtalt forlengelse eller leietaker har sagt opp før periodeslutt. De tidsbestemte leieavtalene som ikke har oppsigelsesmulighet, kan ikke sies opp. Dersom leietaker flytter ut før perioden utløper, blir denne likevel ansvarlig for husleia i hele perioden.
Det anbefales at leietaker ved oppsigelse gir en skriftlig oppsigelse og beholder kopi av denne som bevis.
Utleier må alltid ha en saklig grunn for å si opp leieforholdet, for eksempel at vedkommende skal benytte boligen selv. Kravet til saklig grunn innebærer i praksis at en oppsigelse ikke kan begrunnes med de åpenbare usakligheter så som rase, kjønn og andre åpenbare forhold.
I tillegg må oppsigelsen være rimelig. Det er dette vilkåret som er det vanskelige spørsmålet i saker som gjelder oppsigelse i husleieforhold. Bestemmelsen om rimelighet fremgår av Husleieloven § 9-8, 2. ledd, og lyder slik:
Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig.
Som det fremgår skal det foretas en interesseavveining av forholdene både på utleier og leietakers side. Dette skal være en slags pro – contra vurdering, hvor det er den part som har de tyngste argumentene til fordel for seg, som skal gis medhold.
Det skal foretas en vid og konkret avveining av begge siders interesser, der særlig leietakerens ønske og behov for å fortsette leieforholdet må veies opp mot utleierens tilsvarende ønske og behov. Det er dessuten situasjonen på oppsigelsestidspunktet som er avgjørende ved oppsigelsen, men dersom saken ender opp i retten vil det være det senere tidspunktet for domstolsbehandlingen som skal legges til grunn. Dette innebærer en stor risiko i seg selv for huseier, ettersom situasjonen etter oppsigelsen kan endre seg til huseiers skade for eksempel fordi behovet for leietaker blir markert større. Et eksempel på dette er at det ikke finnes rimelig tilfredsstillende erstatningsboliger for leietaker i området.
Som det fremgår skal det foretas en interesseavveining av forholdene både på utleier og leietakers side. Dette skal være en slags pro – contra vurdering, hvor det er den part som har de tyngste argumentene til fordel for seg, som skal gis medhold.
Det skal foretas en vid og konkret avveining av begge siders interesser, der særlig leietakerens ønske og behov for å fortsette leieforholdet må veies opp mot utleierens tilsvarende ønske og behov. Det er dessuten situasjonen på oppsigelsestidspunktet som er avgjørende ved oppsigelsen, men dersom saken ender opp i retten vil det være det senere tidspunktet for domstolsbehandlingen som skal legges til grunn. Dette innebærer en stor risiko i seg selv for huseier, ettersom situasjonen etter oppsigelsen kan endre seg til huseiers skade for eksempel fordi behovet for leietaker blir markert større. Et eksempel på dette er at det ikke finnes rimelig tilfredsstillende erstatningsboliger for leietaker i området.
Eiendomsmeglers informasjonsansvarEiendomsmeglere har i 2011 et omfattende regelverk å forholde seg til ved salg av bolig og det skjerpes stadig inn hvilke krav det skal stilles til profesjonen. Det har i lang tid eksistert både skrevne og uskrevne regler om informasjonsplikt for bransjen. Det nye er at det nå har blitt større fokus på eiendomsmeglerbransjen som sådan, og særlig bransjens håndtering av borettslagsleiligheter. Dette i kombinasjon med stadig større fokus på forbrukerrettigheter. Les vår artikkel om temaet her.