ADVOKATfirmaet Sylte AS

Borettslagsordningen
Det eksisterer to juridiske former for boligeiendom; nemlig villa (ene-eie) og sameie. Sameieformen i bolig er i praksis videre tredelt; nemlig borettslag, aksjeselskap og eierseksjon. 

Et borettslag er et sameie som har til formål å gi sameierne bruksrett til egen boligdel i lagets eiendom, jf. borettslagsloven § 1-1. Borettslaget er et eget rettssubjekt og er formell eier av alle boligdelene, og kan gjøre avtaler, saksøke og ta imot søksmål på samme måte som et aksjeselskap. Tidligere var det ofte slik at nettopp aksjeselskap som er den andre alternative sameieformen, ble valgt i stedet for borettslagsløsningen. Fra 1960 har imidlertid aksjeselskapsformen vært forbudt. Det eksisterer fortsatt noen få aksjeselskaper som er registrert som boligsameier fra før 1960, men det finnes ikke mange av disse i 2011. 

Det siste alternativet “eierseksjons-sameiet” er regulert i  Eierseksjonsloven. Forskjellen mellom denne sameieformen og borettslag, er at sameierne etter eierseksjonsloven eier en “ideell” del av hele sameiet samtidig med eksklusiv bruksrett til en bestemt del, i stedet for bare en “andel” i laget. Derved eier ikke denne tredje formen for sameie alle delene slik ordningen er ved borettslag; delene eies av sameierne i fellesskap direkte. Derved kan vanligvis heller ikke et sameie – i motsetning til borettslag – gjøre avtaler som sådan.

Slike avtaler må i det konkrete tilfellet gjøres av sameierne i fellesskap. Som følge av at borettslaget som sådan kan gjøre egne avtaler, vil det samtidig kunne oppstå forpliktelser. Den vanligste forpliktelsen er ansvar for gjeld som er opptatt ved stiftelsen eller ved et eller flere senere låneopptak. 

Vi kaller slik gjeld for fellesgjeld sett innenfra borettslagets side, fordi resultatet innebærer en reell forpliktelse for fellesskapet innad. De enkelte av andelseierne må innbetale sin andel av den “indre” fellesgjelda som en del av husleia for at borettslaget ikke skal slås konkurs utenfra. Kreditorene for borettslagets gjeld, kan imidlertid ikke gå direkte på de enkelte andelseierne innad og kreve noe som helst av dem; utover da det rent faktiske å ta beslag i leiligheten som juridisk tilhører laget. Dette skulle imidlertid være ille nok for den som bor der, og situasjonen innebærer åpenbart at gjeldsløsningen/innretningen må likestilles med at gjelda heftet personlig. 

Ordningen med borettslag har vært fordelaktig for de som har hatt økonomiske svakheter slik at de ikke har kunne tatt opp ubegrenset med lån. Dette fordi bankene ved utlån tidligere så bort fra andelen av fellesgjelda ved finansiering av kjøp av borettslagsleiligheter. Dette er det nå slutt på, og bankene ser konsekvent også på slike lån på tilsvarende måte som private lån. Denne endringen av bankpraksis, har nok også gjort sitt til at fokuset har øket på betydningen av meglernes informasjonsplikt ved salg av borettslagsleilighet. 

Andelshaverne i borettslaget kan i motsetning til eiere av eier-seksjoner og ene-eide boliger, ikke benytte boligen lenger enn det borettslagsloven, borettslagets vedtekter og husordensreglement tillater. Her vil det stort sett alltid være utallige begrensinger i alle mulige retninger, alt fra mulighet til å ha husdyr til valg av tapet innvendig. I praksis vil borettslagets styre og da styrelederen spesielt, nærmest være en kombinasjon av både regjeringsapparat, lovgiver og domstol.  

Eiendomsmeglerloven
Eiendomsmeglerloven krever at kjøpere av alle typer boliger skal motta alle relevante opplysninger om eiendommen før bud blir gitt, i hvert fall før budet blir gjort bindende.  

Dersom megleren ikke har foretatt nødvendig innhenting og kontroll av relevante opplysninger, skal kjøperen etter loven senest før avtalen blir bindende gis skriftlig orientering om grunnen til dette.

 

1.	lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette,

 

2.	separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode,

 

3.	opplysninger om at kjøper kan holdes ansvarlig for manglende dekning av felleskostnader og usolgte enheter hørende til prosjektet,

 

4.	opplysninger om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader, jf. lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag kapittel 5 avsnitt VII, og i så fall hvem som er tilbyder, varigheten av avtalen og oppsigelsesvilkårene,

 

5.	relevante rettigheter og forpliktelser for boligselskapet ifølge lov, forskrift, vedtekter, vedtak og avtaler som har betydning for handelen,

 

6.	vesentlige opplysninger om boligselskapets budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstaker.

Fremgangsmåten ved erstatningskrav
Dersom du har kjøpt “katta i sekken” som følge av mangelfull informasjon fra megler, bør du naturligvis kontakte megler om dette og forsøke å få ordnet en løsning som begge parter kan akseptere. Dersom slik løsning ikke kan oppnås, bør en advokat engasjeres. De fleste vil ha forsikring som vil dekke det vesentlige av slike kostnader. En advokat vil om nødvendig måte fremme saken for retten eller Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglersaker. Sistnevnte bare i de tilfellene megleren skulle være tilsluttet denne ordningen.